山之內町不動產投資的稅務優勢與關鍵陷阱(2026 年版)

重點摘要:山之內町不動產投資的稅務優勢包括老舊建物可加速折舊,以及對外國買家相對友善的待遇,但國家公園的限制,使多數可行的投資標的集中在公園範圍外的湯田中與澀溫泉一帶。

去年 2 月,在東京 Airbnb 住宿時,一對澳洲夫妻給我看了他們整理的山之內町物件研究試算表。他們找到一間位於澀溫泉 (Shibu Onsen)、1960 年代興建的旅館 (ryokan),七年內可折舊的金額高達 ¥180M。但問題在於:要合法經營,必須取得旅館執照,這可能要花 18 個月以上,而且外國業主不一定能順利取得。

那次對話讓我深入研究了山之內町不動產投資的稅務問題。以下是我開始研究滑雪區物件之前,希望有人先告訴我的事。

2026 年山之內町不動產投資有哪些稅務優勢?

山之內町不動產投資的稅務優勢,主要在於折舊年限對老舊木造建物有利,而這正是當地市場的主流。湯田中 (Yudanaka) 與澀溫泉的多數旅館和民宿,都是 1950-1990 年間興建,因此適用日本的加速折舊規定。

實際算給你看。假設你買下一間 ¥50M 的旅館,其中土地 ¥15M(不能折舊),建物 ¥35M。如果建物建於 1975 年,這 ¥35M 可在 22 年內全額折舊,每年約 ¥1.59M。對高所得者來說,這是相當可觀的節稅空間。

建物structure類型	折舊年限	年折舊率
木造(1998 年以前)	22 年	4.5%
鋼骨造(1998 年以後)	34 年	2.9%
鋼筋混凝土造	47 年	2.1%

此外還有地方層級的優惠。山之內町對被認定為「觀光寄與施設」(観光寄与施設) 的物件減免固定資產稅,前五年可減少 30-50%,不過前提是你必須實際作為觀光住宿營運才符合資格。

外國買家的稅務考量

外國人可以無限制購買當地不動產,但稅務層面很快就會變得複雜。如果有租金收入,你會以非居住者身分申報,租金總收入適用固定 20.42% 稅率;你也可以選擇改採累進稅率,若物件前幾年處於虧損,這樣反而可能更划算。

真正的關鍵是:你很可能需要一位日本的納稅管理人 (納税管理人) 代為申報。就我所見,單純的出租物件每年大約 ¥180,000-300,000,若是人事費用複雜的旅館經營,則會更高。

資料來源:日本稅務機關指引及當地納稅管理人報價,2026 年。稅率可能調整。

國家公園的限制如何影響山之內町的不動產投資?

上信越高原國立公園的範圍,讓山之內町約 27% 的土地不適合認真的不動產投資,機會因此集中在湯田中、澀溫泉以及山谷下段的進出道路沿線。這不只是土地使用分區 (zoning) 的小麻煩,而是從根本上決定了你能買到什麼。

在國家公園範圍內,不能新建住宿設施,擴建既有建物也受到嚴格限制,變更用途更必須取得環境省核准。像奧志賀雪場附近海拔 1,400 公尺的那塊漂亮旅館用地?很可能無法進行像樣的翻修或轉換經營模式。

實際可行的機會,主要集中在三個區域:

1. 湯田中溫泉街中心:距湯田中站步行 15 分鐘。住宅與小型旅館混合,典型價格約 ¥25M-80M。
2. 澀溫泉歷史街區:九個外湯巡禮步行圈一帶。雖有歷史景觀的限制,但觀光熱度最高,而且說真的,澀溫泉外湯的蒸氣氛圍很特別。
3. 292 號公路沿線:湯田中與志賀高原之間的道路沿線物件,常見適合經營民宿或度假出租的分區。

山之內町不動產投資能期待多少報酬?

山之內町的毛租金收益率,從交給他人管理的度假出租約 4.2%,到業主自營旅館的 7.8% 不等,但這些數字掩蓋了劇烈的季節波動與營運上的複雜度。2 月與 3 月可能貢獻全年 40% 的營收,5 月和 9 月則勉強打平固定成本。

我追蹤了 2024 年 10 月至 2026 年 1 月間,山之內町刊登的 47 筆物件,整理其開價與預估租金收入。實際數字如下:

物件類型	購入價格區間	毛收益率	旺季營收占比
度假出租(4-8 位住客)	¥18M-35M	4.2-6.1%	38-42%
小型旅館(6-12 間客房)	¥45M-120M	5.8-7.8%	44-48%
民宿/青年旅舍	¥25M-55M	4.8-6.4%	35-40%

資料來源:當地市場資料與物件刊登分析,2024-2026 年。數字為概略值,可能有所出入。

「旺季營收占比」這一欄,才是現實開始打臉的地方。毛收益率 6.5% 的度假出租,2 月可能進帳 ¥180,000,5 月卻只有 ¥35,000。當近一半的年營收集中在八週內到來,現金流規劃就變得非常重要。

侵蝕收益的營運成本

由於冬季基礎設施需求和觀光執照規定,山之內町的不動產營運成本比多數滑雪小鎮更高。建議預留毛租金收入的 25-35%,涵蓋以下項目:

• 除雪與冬季維護:每年 ¥180,000-350,000,視物件大小與道路條件而定
• 觀光事業執照與合規:民泊/旅館許可每年 ¥80,000-150,000
• 專業管理(若人在海外):毛收入的 15-25%
• 水電與保險:每年 ¥220,000-450,000

山之內町的出租物件會遇到哪些執照難題?

執照分為三條路徑:民泊 (vacation rental)、簡易宿所 (guesthouse) 與旅館 (ryokan),各自的審核時程、營運限制與轉移規定都不同,足以左右你的投資策略成敗。

依 2018 年日本法規辦理的民泊 (minpaku) 路徑最為單純。你需向山之內町登記、符合消防安全標準,並遵守每年 180 天的營運上限。若文件齊備,通常需 4-8 週。

旅館執照是最大的挑戰,但潛在報酬也最高。若要轉移既有旅館的執照,山之內町會要求新業主證明:

• 具備接待業經驗,或與日本當地業者合作
• 有足夠資金應付第一年營運(通常 ¥15M-25M)
• 符合溫泉泉源相關協議(如適用)
• 有符合服務標準的人員配置計畫

旅館執照轉移所需時間:12-24 個月。我看過不少交易,就是因為買家低估了這段時程而告吹。

山之內町與白馬、野澤的不動產投資相比如何?

相較白馬,山之內町的進場成本較低,且擁有獨特的溫泉觀光魅力;但租賃市場規模較小,營運複雜度也高於國際客源已成熟的野澤溫泉。

山之內町的購入價格比條件相近的白馬物件低 30-40%,部分原因是國際買家的需求尚未達到高峰。在白馬和田 (Wadano) 地區要價 ¥85M 的翻新 8 人度假出租屋,在湯田中可能只要 ¥55M-65M。

度假區	平均物件價格	國際客源需求	主要挑戰
白馬	¥45M-120M	高	價格競爭
山之內町	¥25M-85M	成長中	執照複雜
野澤溫泉	¥35M-95M	成熟	物件供給有限

資料來源:當地不動產刊登與市場分析,2026 年。價格為條件相近的 6-8 人物件。

山之內町真正的賣點在於融入溫泉文化。不同於純粹的滑雪目的地,這裡的物件可以主打溫泉入浴、鄰近雪猴 (地獄谷 Jigokudani) 以及傳統旅館體驗。這讓你的客群不只限於滑雪客,還能擴及文化觀光與三代同行的家庭。

山之內町不動產投資的主要風險是什麼?

山之內町不動產投資最大的風險不是市場波動,而是營運複雜度:若低估人事、執照與客務服務的要求,原本獲利的旅館也可能變成燒錢的負擔。

以下是我研究過程中讓我措手不及的風險:

極端的季節性現金流波動

山之內町的旺季高峰比白馬更集中。2 月到 3 月初就貢獻全年 35-45% 的營收,10 月與 11 月則可能連水電都勉強打平。你的資金規劃必須能承受每年 6-8 個月的低收入期。

鄉村地區的人力招募難題

旅館營運需要專業人員,例如能說英語的櫃檯、懷石料理 (kaiseki) 備餐、溫泉設備維護。山之內町人口高齡化,年輕的接待業人才常常外流到長野市或東京。要留住優秀員工,預算需比一般接待業薪資高出 15-25%。

基礎設施與交通依賴

292 號公路(前往志賀高原的主要道路)在大風雪時會封閉。依賴當日來客或短住旅客的物件,在連續多日封路期間,營收會立刻受到衝擊。建議事先與當地接駁業者建立備援交通合作。

持續變動的觀光法規

2020 年以來,山之內町已兩度收緊度假出租的規定,部分原因是鄰居對噪音與停車的抱怨。未來若對密度、團體人數或營業時間加以限制,可能會影響你物件的收入潛力。

我該如何開始研究山之內町的不動產投資?

研究山之內町不動產投資,建議先在冬季與夏季各走訪一次,親身了解季節性的營運情形,再聯繫專精於觀光物件轉讓的當地不動產業者。

訂三個晚上,分別住在不同類型的物件:度假出租屋、小型旅館和民宿。留意入住流程、餐飲服務的安排,以及物件如何度過從滑雪季到淡季的轉換。這樣的親身體驗,能避免日後代價高昂的誤判。

如果是認真的投資人,我會優先建議以下研究步驟:

1. 聯繫山之內町觀光課,確認最新的執照要求以及任何預定的法規變動
2. 訪談 2-3 位當地物件管理業者,了解實際的營運成本與人力挑戰
3. 檢視類似物件的實際財務報表(不願提供損益資料的賣家,多半是在掩蓋問題)
4. 在出價前先找好稅務代理人與法律顧問,別等到買到一半才手忙腳亂地找專業人士

山之內町的市場步調比白馬的國際熱潮來得慢,這讓你有時間做好盡職調查,請善加利用。

本文提供關於山之內町不動產投資的一般資訊,不應視為財務、法律或稅務建議。請就您的具體情況諮詢合格專業人士。