ผลตอบแทนบ้านเช่าพักผ่อน ชิกะโคเง็น vs ฮาคุบะ: วิเคราะห์ตลาดปี 2026

สรุป: บ้านเช่าพักผ่อนในชิกะโคเง็น (Shiga Kogen) มักให้ผลตอบแทนรวม (gross yield) 4-7% เทียบกับฮาคุบะ (Hakuba) ที่ 5-9% แต่ราคาซื้อถูกกว่า 30-40% ภาพรวมผลตอบแทนจึงซับซ้อนกว่าที่คิด

ผมได้เรียนรู้ว่านักท่องเที่ยวต่างชาติต้องการอะไรจริงๆ จากการช่วยแขกที่พักใน Airbnb ของเราที่โตเกียววางแผนทริปสโนว์มังกี้และชิกะโคเง็น มากกว่าโบรชัวร์ท่องเที่ยวใดๆ นักลงทุนอสังหาฯ ชาวออสเตรเลียท่านนี้ถามผมเรื่องตลาดเช่าของชิกะโคเง็นกับฮาคุบะอยู่เกือบครึ่งค่ำคืน และตรงๆ คือเป็นครั้งแรกที่ผมลงลึกเปรียบเทียบผลตอบแทนบ้านเช่าพักผ่อนของสองแหล่งสกีนี้อย่างจริงจัง

อสังหาฯ บ้านเช่าพักผ่อนในแต่ละพื้นที่ราคาเท่าไร?

อสังหาฯ ในชิกะโคเง็นถูกกว่ายูนิตที่เทียบเคียงกันในฮาคุบะ 30-40% แต่ก็แลกมากับศักยภาพการปล่อยเช่าที่ต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ ผมติดตามประกาศขายในทั้งสองพื้นที่มาตั้งแต่ปี 2022 และช่องว่างราคากว้างขึ้นจริงๆ เพราะฮาคุบะยังดึงดูดเงินลงทุนจากต่างชาติเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

อสังหาฯ เพื่อเช่าพักผ่อนในชิกะโคเง็นส่วนใหญ่อยู่นอกเขตอุทยานแห่งชาติโจชินเอ็ตสึ-โคเง็น (Joshin'etsu-Kogen National Park) คือในยุดานากะ (ยุดานากะ, Yudanaka) ตามเส้นทางขึ้นเขา หรือในโซนล่างของยามาโนะอุจิ (ยามาโนะอุจิ, Yamanouchi-machi) ส่วนภายในเขตอุทยาน ข้อจำกัดด้านการพัฒนาทำให้อุปทานมีน้อย แต่ก็จำกัดทางเลือกในการต่อเติมหรือขยายหลังคุณเป็นเจ้าของแล้วด้วย

ผลตอบแทนจากการเช่าในชิกะโคเง็นกับฮาคุบะต่างกันแค่ไหน?

บ้านเช่าพักผ่อนในฮาคุบะมักให้ผลตอบแทนรวม 5-9% เทียบกับชิกะโคเง็นที่ 4-7% แต่ราคาซื้อที่ต่ำกว่าในชิกะโคเง็นช่วยชดเชยช่องว่างนี้ได้บางส่วน ความต่างเกิดจากรูปแบบความต้องการของนักท่องเที่ยวต่างชาติ และความยาวของฤดูกาลท่องเที่ยวจริงๆ

ผมติดตามอัตราการเข้าพักผ่านเครือข่ายโฮสต์ Airbnb ในทั้งสองพื้นที่ ฮาคุบะทำได้ 80-90% อย่างสม่ำเสมอในช่วงไฮซีซัน (ธันวาคมถึงมีนาคม) ขณะที่ชิกะโคเง็นเฉลี่ย 65-75% แต่สิ่งที่ผมแปลกใจคือ ความใกล้ชิดกับสวนสโนว์มังกี้ (จิโกกุดานิ, Jigokudani) ทำให้ชิกะโคเง็นมีความต้องการช่วงฤดูร้อนที่ฮาคุบะไม่มี เอาล่ะ กลับมาที่ตัวเลข: เอฟเฟกต์จากลิงหมายความว่าคุณไม่ต้องพึ่งการจองหน้าหนาวอย่างเดียว

ตัวเลขรายได้จะน่าสนใจขึ้นเมื่อรวมต้นทุนดำเนินการเข้าไป อสังหาฯ ในฮาคุบะมักต้องใช้บริษัทบริหารจัดการที่แพงกว่า (15-20% ของรายได้ เทียบกับ 12-15% ในชิกะโคเง็น) และความคาดหวังของแขกต่างชาติเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกและระดับการบริการก็สูงกว่าในทุกด้าน

ใครมาเช่าบ้านพักผ่อนในแต่ละแห่ง?

ฮาคุบะมีแขกต่างชาติ 65% เทียบกับชิกะโคเง็นที่ 40% ส่งผลให้รูปแบบการจองและความมั่นคงของรายได้ต่างกัน สัดส่วนนี้เปลี่ยนทุกอย่าง ตั้งแต่ระยะเวลาจองล่วงหน้า ความเสี่ยงความเสียหาย ไปจนถึงภาษาที่ต้องรองรับ

ครอบครัวชาวออสเตรเลียที่พักใน Airbnb โตเกียวของเราเล่าว่า เขาจองยาเคบิไตยามะ (Yakebitaiyama) ให้เด็กๆ และโอคุชิกะ (Okushiga) ให้พ่อแม่ แบ่งกันเล่นคนละโซนของรีสอร์ต เป็นแผนเที่ยวชิกะโคเง็นที่ฉลาดที่สุดที่ผมเคยได้ยิน และสะท้อนให้เห็นว่านักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าหาภูเขาเหล่านี้ต่างจากแขกญี่ปุ่นอย่างไร

ความนิยมของชาวต่างชาติในฮาคุบะหมายความว่า:

• จองล่วงหน้านานกว่า (3-6 เดือน เทียบกับ 1-2 เดือน)
• ยินดีจ่ายราคาพรีเมียมมากกว่า
• พักเป็นสัปดาห์มากกว่าทริปสุดสัปดาห์
• ต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกแบบตะวันตกและบริการภาษาอังกฤษมากกว่า

ส่วนชิกะโคเง็นที่เน้นลูกค้าในประเทศจะมีลักษณะดังนี้:

• แขกขาประจำและการบอกต่อที่คาดการณ์ได้มากกว่า
• การบริหารจัดการซับซ้อนน้อยกว่า
• ช่วงจองสั้นกว่า แต่อัตราเต็มสูงจากทริปสุดสัปดาห์ของคนโตเกียว
• ธุรกิจสนับสนุนมีพนักงานตามฤดูกาลเข้า-ออกน้อยกว่า

ต้นทุนแฝงของการบริหารบ้านเช่าในแต่ละพื้นที่มีอะไรบ้าง?

ต้นทุนดำเนินการในฮาคุบะสูงกว่าชิกะโคเง็น 20-30% เพราะความคาดหวังด้านบริการแบบสากลและค่าแรงที่สูงกว่า ช่องว่างนี้กว้างขึ้นเรื่อยๆ เมื่อฮาคุบะวางตำแหน่งตัวเองเป็นจุดหมายระดับพรีเมียมมากขึ้น

นี่คือรายละเอียดต้นทุนที่ทำให้ผมแปลกใจ:

แต่ต้นทุนซ่อมบำรุงเป็นอีกเรื่องหนึ่ง อาคารเก่าในชิกะโคเง็นต้องซ่อมบ่อยกว่า แต่ค่าอะไหล่และค่าแรงถูกกว่า ส่วนอาคารสร้างใหม่ในฮาคุบะทนทานกว่า แต่เมื่อมีงานซ่อมภายใต้การรับประกันก็ต้องใช้ผู้รับเหมาเฉพาะทาง

ความเสี่ยงใหญ่ที่สุดของแต่ละตลาดคืออะไร?

ชิกะโคเง็นเผชิญข้อจำกัดด้านอุปทานจากกฎระเบียบอุทยานแห่งชาติ ขณะที่ฮาคุบะเสี่ยงต่อภาวะอุปทานล้นตลาดเมื่อเงินลงทุนจากต่างชาติยังไหลเข้าไม่หยุด ทั้งสองตลาดมีความท้าทายด้านกฎระเบียบ แต่ชี้ไปคนละทิศทางจริงๆ

ในชิกะโคเง็น อุทยานแห่งชาติโจชินเอ็ตสึ-โคเง็นจำกัดการพัฒนาใหม่ภายในพื้นที่รีสอร์ต ซึ่งช่วยปกป้องมูลค่าอสังหาฯ ที่มีอยู่ แต่ก็จำกัดศักยภาพการเติบโต โอกาสด้านบ้านเช่าพักผ่อนส่วนใหญ่อยู่ในยุดานากะ ชิบุออนเซ็น (ชิบุออนเซ็น, Shibu Onsen) หรือตามเส้นทางขึ้นเขา ซึ่งอยู่นอกเขตอุทยานแต่ยังใกล้ลิฟต์พอสมควร