經過三年的市場觀察,我發現白馬的高房價並不總是意味著更好的回報。以下是實際數據顯示的真相。
重點摘要:志賀高原度假租賃物件的毛收益率通常為 4-7%,而白馬為 5-9%,但志賀高原的初期投資成本低 30-40%,這使得整體投資回報的故事更加複雜。
在我們東京 Airbnb 的一位客人讓我幫忙規劃雪猴與志賀高原之旅時,我從中學到的國際旅客實際需求,遠比任何旅遊手冊教我的都多。這位澳洲房產投資者花了半個晚上問我關於志賀高原與白馬租賃市場的問題——老實說,那是我第一次真正深入研究這兩個滑雪區的度假租賃 ROI 比較。
- 志賀高原租賃物件價格為 ¥8-15M,白馬同類型單位為 ¥12-25M
- 旺季入住率:志賀高原 65-75%,白馬 80-90%(12月至3月)
- 夏季收入差距:白馬淡季收入比志賀高出 40%
- 國立公園限制了志賀高原的供應,但也限制了新開發項目
- 白馬國際交通更便利,但營運成本較高
兩地的度假租賃物件價格是多少?
志賀高原物件比白馬同類型單位便宜 30-40%,但在租賃潛力上有明顯的權衡取捨。自 2022 年以來我一直在追蹤這兩個地區的房源,隨著白馬持續吸引更多國際投資,價格差距實際上還在擴大。
| 物件類型 | 志賀高原 | 白馬谷 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 2 房公寓 | ¥8-12M | ¥12-18M | 白馬 ski-in 地點有溢價 |
| 3 房獨棟 | ¥10-15M | ¥15-25M | 白馬獨棟通常包含土地溢價 |
| 小型旅館 (ryokan) | ¥12-25M | ¥20-35M | 包含營業執照轉讓 |
你會發現大多數志賀高原度假租賃物件都位於上信越高原國立公園邊界之外——在湯田中 (Yudanaka)、沿著聯外道路,或在山之內町 (Yamanouchi) 較低處。公園內部的開發限制使供應緊張,但也限制了你購入物件後的擴展選項。
志賀高原與白馬的租金收益率各是多少?
白馬度假租賃通常產生 5-9% 的毛收益率,而志賀高原為 4-7%,但志賀高原較低的購買價格可以彌補收益率差距。差異真正取決於國際需求模式以及雪季實際持續時間。
我一直透過我在兩地的 Airbnb 房東人脈網絡追蹤入住率,白馬在旺季(12 月至 3 月)持續達到 80-90% 的入住率,而志賀高原物件平均為 65-75%。但讓我驚訝的是——志賀高原靠近雪猴公園 (Snow Monkey Park) 創造了白馬完全沒有的獨特夏季需求。不管怎麼說,回到數字:那個猴子公園效應意味著你不必只依賴冬季訂房。
| 季節 | 志賀高原入住率 | 白馬入住率 | 每晚房價(3房) |
|---|---|---|---|
| 12月至3月(旺季) | 65-75% | 80-90% | 志賀:¥18-25K,白馬:¥25-35K |
| 4月至11月(淡季) | 35-45% | 45-60% | 志賀:¥8-12K,白馬:¥12-18K |
一旦你將營運成本納入考量,收入計算就變得有趣了。白馬物件通常需要更昂貴的管理公司(收入的 15-20%,志賀高原為 12-15%),而國際客人對設施和服務水準的期望在各方面都更高。
誰會租這些地方的度假物件?
白馬吸引 65% 的國際客人,志賀高原為 40%,創造了不同的訂房模式與收入穩定性。這種分布影響了從訂房提前期到損壞風險,再到你實際需要的語言支援等所有方面。
我們東京 Airbnb 的一個澳洲家庭告訴我,他們預訂了燒額山給孩子滑雪,奧志賀給父母,分開使用不同雪場。這是我聽過最聰明的志賀高原規劃——真正展示了國際旅客如何以不同於日本客人的方式看待這些山區。
白馬的國際吸引力意味著:
- 更長的提前訂房時間(3-6 個月 vs 1-2 個月)
- 更願意支付高價
- 更多一週長住 vs 週末旅行
- 對西式設施和英語支援的需求更大
志賀高原的國內客源特點:
- 更可預測的回頭客與轉介
- 管理複雜度較低
- 訂房窗口較短,但來自東京週末旅行的滿房率更高
- 周邊企業的季節性人員流動率較低
在兩地經營租賃的隱藏成本有哪些?
白馬的營運成本比志賀高原高 20-30%,原因是國際服務期望和較高的人力成本。隨著白馬越來越將自己定位為高端目的地,這個差距一直在擴大。
以下是讓我出乎意料的成本細目:
| 成本類別 | 志賀高原 | 白馬 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 管理公司 | 12-15% | 15-20% | 白馬英語支援有溢價 |
| 每次清潔 | ¥8-12K | ¥12-18K | 標準期望更高 |
| 水電(冬季) | ¥25-35K/月 | ¥30-45K/月 | 白馬物件平均面積更大 |
| 保險 | ¥80-120K/年 | ¥120-200K/年 | 較高物件價值=較高保費 |
不過維護成本則是另一回事。志賀高原較老舊的建築需要更頻繁的維修,但零件和人工成本較低。白馬較新的建築耐用性更好,但當保固維修需要時,需要專業承包商。
兩個市場最大的風險是什麼?
志賀高原面臨國立公園法規帶來的供應限制,而白馬則面臨國際投資持續流入帶來的供過於求風險。兩個市場都有監管挑戰,但它們實際上指向相反的方向。
在志賀高原,上信越高原國立公園限制了度假區內的新開發。這保護了現有房產價值,但也限制了成長潛力。大多數度假租賃機會位於湯田中、澀溫泉 (Shibu Onsen),或沿著聯外道路——在公園邊界外但仍足夠靠近纜車站。
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