志贺高原 vs 野泽温泉:2026年长野哪个滑雪度假区更值得投资?

要点速览:志贺高原的地价通常比野泽温泉低30-40%,但受国立公园限制更严,全年入住率也更低;野泽温泉租赁需求更强、变现更容易,外国买家市场也更成熟。

我在这两个雪场滑过五个冬天,住过汤田中 (Yudanaka) 和野泽村的旅馆 (ryokan),还花了将近三个月研究在两地买房到底要做什么。如果你是海外投资者,正在志贺高原度假租赁房和野泽温泉民宿之间犹豫,答案其实与粉雪品质无关,而在于土地使用分区 (zoning)、入住率曲线,以及4月缆车停运后你能承受多大的风险。

志贺高原与野泽温泉滑雪场对比:投资视角

对滑雪者来说,志贺高原是日本最大的联通雪场(18个相连雪场,600多公顷);野泽温泉是紧凑的单山村落,面积297公顷,温泉文化更浓。但对房产投资者来说,情况恰好相反:野泽温泉已成为更强的外国买家市场,全年入住率更好,转售路径也清晰得多。志贺高原土地更便宜、竞争更少,但市场更安静、季节性更强,监管上的麻烦也不小。

这是我走了弯路才明白的。有一个下午,我和山之内町 (Yamanouchi) 一位考虑退休的旅馆老板聊了整整三个小时,聊的是在一个可追溯到1700年代的温泉小镇里,“事业传承”到底意味着什么,以及它和野泽有多大差别——在野泽,外国人经营民宿相当普遍,当地甚至有非正式的买家交流群。

2026年志贺高原与野泽温泉的房产价格各是多少?

汤田中和涩温泉(志贺高原的交通走廊)住宅用地平均为 ¥8,000–15,000/m²;野泽温泉村中心同等用途地的价格为 ¥18,000–32,000/m²。野泽的成品民宿或小型旅馆,挂牌价通常在 ¥35M–80M(3,500万–8,000万日元),视规模和位置而定;汤田中或292号公路沿线的同类物件为 ¥18M–45M。价格折扣是真实的,而租赁需求的差距,恰恰就是折扣的原因。

2024–2025年间,我跟踪了汤田中和涩温泉14个符合度假租赁条件的在售房源(独栋建筑、客房不少于4间、有可用温泉或可改造),半年内只成交了2个。而在野泽,我观察了9个类似房源,同期有6个成交或进入“洽谈中”。如果你将来需要快速退出,这种速度差异非常关键。

志贺高原与野泽温泉的物业,实际租金回报率和入住率是多少?

野泽温泉村内运营良好的度假租赁房,在冬季高峰期(12月–3月)入住率可达45–60%,3–4间卧室的房源每晚房价为 ¥50,000–120,000;志贺高原走廊一带的物业,冬季入住率通常为35–50%,同类房源每晚 ¥40,000–90,000。真正的差别出现在淡旺季之间:野泽凭借徒步、温泉文化和大量回头客,5–10月仍能保持20–30%的入住率。而汤田中和涩以外的大部分志贺高原物业,入住率会降到10–18%,除非你明确瞄准雪猴公园的游客。

我们在东京住的Airbnb里,有一家澳大利亚人说,他们特地在野泽订了一周,因为“即使缆车停运,村子依然很有活力”——说实话,这种全年的活力会直接体现在预订日历上。汤田中有一定吸引力,涩温泉的9处公共浴场加上离地狱谷 (Jigokudani) 近,也有很大帮助,但靠近雪场山脚的物业享受不到这些。

2025–2026年的毛租金回报率估算:

• 野泽温泉(村中心):毛回报率4.5–7.5%,前提是你自己管理,或有称职的本地物业经理。价格超过 ¥60M 的物业很少能超过5%,除非你经营的是提供餐食的持证民宿。
• 志贺高原走廊(汤田中/涩):毛回报率3.8–6.2%,要达到较高水平,需要全年营销、英文预订支持,以及往返雪场的接驳安排。
• 志贺高原山脚(公园范围内或附近):毛回报率2.5–4.8%,明显偏重冬季。除非你打算大量自用,否则作为纯投资物业很难获得像样的回报。

扣除管理、清洁、水电、保险和固定资产税后,净回报率会下降1.5–3个百分点。对于不想亲自打理的外国业主来说,这两个雪场都不是现金流机器。你买的其实是生活方式、长期升值潜力,以及自己能用的选择权,而不是两位数的回报。

外国买家购买志贺高原或野泽温泉的房产,需要付多少首付?

非居住外国买家通常需要30–50%的首付,而且大多数日本银行根本不会为非居住者的投资或度假用第二套房提供贷款。具体要看你的居留身份和收入情况:

1. 永住者或有稳定日本国内收入的日本公民:首付约0–20%(贷款成数80–100%)。适用标准住房贷款利率(截至2026年初,浮动0.4–1.2%,固定1.2–1.8%)。这与您在东京或大阪购买自住房的贷款条件相同。
2. 在日本就业的非永住签证持有者(工作签证、配偶签证等):首付约20–30%,视银行不同有时会升至40–50%。利率相近,但审批更严格,通常需要提供3–5年的日本纳税记录。
3. 非居住外国人或没有日本收入的买家:首付约30–50%以上,绝大多数银行不放贷。少数地方银行和信托银行会逐案考虑,但利率在2.5–4%,手续繁多。这类外国买家很多是付现金,或在本国安排融资。

我和野泽及山之内町的多位房产中介聊过,贷款问题扼杀的交易比价格还多。如果你是非居住外国买家,请做好付现金或支付大额首付的准备。愿意向非居住者放贷的少数银行,更青睐野泽和白马,而不是志贺高原,因为那里的转售流动性更好,账面上的可比成交案例也更多。

志贺高原与野泽温泉在国立公园和土地使用分区方面有哪些限制?

志贺高原大部分滑雪山脚区域位于上信越高原国立公园内,新建、扩建和外观改动都需要环境省(環境省)的许可,并必须遵守严格的设计和环保标准。野泽温泉村不在国立公园范围内,土地使用分区遵循一般市町村的规定,仍有管制,但宽松得多。

这是投资者面临的最大结构性差异。在志贺高原的山脚区域(尤其是一之濑、蓮池、奥志贺),你不能买了地就直接盖房。许可审批需要6–18个月,设计必须使用自然材料和低调的色彩,建筑占地面积有上限,有些区域甚至直接禁止新建旅游住宿设施。公园的划定保护了景观,但也冻结了供应,扼杀了再开发的灵活性。

汤田中和涩温泉——大多数志贺高原投资者实际购买的地方——位于公园范围之外,遵循山之内町的一般土地使用分区。这与野泽的町村规定相当:你可以翻新、在后退距离和高度限制内扩建,并通过正常的建筑许可变更用途。这也是为什么志贺高原附近几乎所有外国人持有的度假租赁房都在汤田中或涩,而不是山上的雪场区。

哪个雪场人少一些?志贺高原和野泽温泉吸引的是哪类游客?

周末和节假日,志贺高原明显比野泽温泉人少,尤其是奥志贺、熊之汤 (Kumanoyu) 或东馆山 (Higashitateyama) 这些外围雪场。野泽是单山结构,所有人都从同一个山脚和中途站上山;二月某个繁忙的周六,你要在长坂索道 (Nagasaka Gondola) 排队10–15分钟。志贺则把人流分散到18个雪场。我在节假日周末滑过烧岳山 (Yakebitaiyama) 和丸池 (Maruike),到下午整条雪道都只有我一个人。

游客构成也不一样:

• 志贺高原:75–80%是日本国内滑雪者(家庭、大学社团,以及冲着横手山陡坡来的资深滑雪者)。海外游客在增加,但仍是少数。英文标识和服务在改善,但除了主要的一之濑山脚区,其他地方仍不够完善。
• 野泽温泉:40–50%是海外游客,以澳大利亚人为主,其次是欧洲人和北美人。村里有20多家西方人经营的酒吧、餐厅和民宿,英语通行度高,整体气氛国际化得多。

对房产投资者来说,这种区别很重要。野泽的海外游客已经习惯订度假租赁房、用英语沟通,也接受西式的每晚房价。志贺高原的国内客群往往更喜欢含怀石料理 (kaiseki) 的传统旅馆——外国业主不雇全职员工很难做到。

在志贺高原和野泽温泉滑雪一周,分别要花多少钱?

2026年2月,两位成人7晚滑雪行程,包括缆车票、中档住宿、餐饮和从东京出发的交通,志贺高原大约 ¥280,000–380,000,野泽温泉大约 ¥320,000–450,000。如果自己做几顿饭、选择雪季初期或末期的日期,差距会缩小,但野泽的餐厅和酒吧很丰富,自己做饭的吸引力不大,也不常见。

投资志贺高原和野泽温泉的房产,最大的风险和注意事项是什么?

两个市场都面临气候风险、监管风险,以及一个根本性挑战:日本滑雪度假区房产对外国资本而言,仍是一类新兴资产。不过两边的风险点各有不同:

志贺高原/山之内町的风险

• 国立公园监管变化:如果环境省调整政策——更严的建筑限制、新的环境影响要求——你的再开发选择就会缩小。公园法规无法通过游说或诉讼来绕开。
• 入住集中在季节性旺季:全年度假租赁收入的65–75%来自12月–3月。雪季短或冬季雪况不佳,对这里的冲击比野泽更大,因为野泽的温泉和村落文化能支撑更多淡季需求。
• 转售流动性:志贺高原的外国买家群体很小。卖房意味着要等那位对项目感兴趣的日本买家,或者那位做足功课的外国买家。请做好至少持有7–10年以上的打算。
• 设施老化:汤田中和涩的许多旅馆和民宿建于1960–1980年代,温泉管道老化、电路陈旧,抗震标准也有缺口。老旧物业的大幅翻新,预算要 ¥3M–8M 以上。

野泽温泉的风险

• 升值空间已被提前消化:2017年至2025年间,野泽的土地和房产价格上涨了约40–60%(根据挂牌数据和本地中介报告估算)。你是在周期高点入场,而不是起点。
• 竞争和供应过剩风险:2020年至2025年间,野泽新增了30多家民宿和度假租赁房改造项目。如果供应持续增加而海外游客增长停滞,入住率和每晚房价都会承压。
• 社区和监管阻力:野泽的传统旅馆家族与新来的外国民宿经营者之间出现过摩擦。村里正在考虑对民泊(短期出租)许可及翻新的设计审查加强管理。这并非空谈——京都和二世谷已经收紧了规定。
• 气候和雪量稳定性风险:野泽的山脚海拔为565米,远低于志贺高原。多年的变暖趋势可能会降低村落一带的稳定积雪,迫使雪场加大人工造雪投入,或缩短雪季。

我该投资志贺高原还是野泽温泉?

如果你想要更强的租赁需求、更好的转售流动性、全年入住的潜力,并且愿意为成熟市场多付一些溢价,就选野泽温泉。对于打算聘请物业经理、偶尔来住、并可能在5–10年内出售的外国买家,这是更稳妥的选择。

如果你想要更低的入场价格、更少的竞争、更深入的传统温泉文化体验,并且已经做好长期持有、亲自管理、接受转售可能需要时间的准备,就选志贺高原(汤田中/涩走廊)。如果你打算大量自用、会说一些日语,或者瞄准那批规模不大但在增长的、想要比野泽更安静的雪猴公园加温泉游客,志贺高原会更合适。

按我自己的算法——我还在算账,并没有急着出价——汤田中略占上风,因为我看重温泉的原汁原味、离地狱谷近,以及仍能找到不到 ¥25M、又不需要彻底推倒重来的物业。但我也很现实:淡季我得自己管理,每隔几周从东京开车上来,并接受头几年净回报率只有2–3%。这并不是每个人都能承受的风险。

如果你想要被动收入和轻松的贷款,那么2026年这两个市场对外国买家都做不到。但如果你想在日本滑雪地区站稳脚跟,既有长期升值潜力,又能自己享用,志贺高原和野泽温泉都可行——关键是要坦诚地想清楚,哪些取舍对你最重要。