志賀高原 vs 野澤溫泉:2026 年哪個長野滑雪區更值得投資?

重點摘要:志賀高原的地價通常比野澤溫泉 (Nozawa Onsen) 低 30-40%,但受國家公園管制較嚴,全年住宿率也較低;野澤溫泉的租賃需求更強、流動性更佳,外國買家市場也更成熟。

我在這兩個滑雪場滑過五個冬天,住過湯田中 (Yudanaka) 與野澤村的旅館 (ryokan),也花了將近三個月研究在各區買房到底需要什麼條件。如果你是海外投資人,正在志賀高原民泊 (短期出租) 與野澤溫泉民宿之間猶豫,答案無關粉雪品質,而是土地使用分區 (zoning)、住宿率曲線,以及四月纜車停駛後你能承受多少風險。

志賀高原與野澤溫泉滑雪場比較:投資人的角度

以滑雪者來說,志賀高原是日本最大的連通雪場 (18 個連結雪場、600 公頃以上);野澤溫泉則是占地 297 公頃的單一山頭小村,溫泉文化更深厚。但對不動產投資人而言,情況正好相反:野澤溫泉已是外國買家較強勢的市場,全年住宿率更好,轉售途徑也清楚得多。志賀高原土地較便宜、競爭較少,但你面對的是更安靜、季節性更強,且法規麻煩不少的市場。

這是我吃過虧才學到的。有一個下午,我和一位正考慮退休的山之內町旅館老闆坐下來聊,聊成三小時的深談,談的是在一個有 1700 年代歷史的溫泉鄉,「事業傳承」究竟是怎麼一回事,以及它和野澤有多大的不同——在野澤,外國人經營民宿相當普遍,當地甚至有非正式的買家社群。

2026 年志賀高原與野澤溫泉的不動產價格差多少?

湯田中與澀溫泉(志賀高原的交通走廊)的住宅用地平均為 ¥8,000–15,000/m²;野澤溫泉村中心同等分區的土地則為 ¥18,000–32,000/m²。野澤已完工的民宿或小型旅館,依規模與位置多半掛牌 ¥35M–80M;湯田中或 292 號公路沿線的同類物件則為 ¥18M–45M。價差是真的,而解釋這個價差的,正是租賃需求的落差。

我在 2024–2025 年追蹤了湯田中與澀溫泉 14 筆符合民泊條件的物件(獨棟建築、4 間以上客房、有可使用的溫泉或具改建潛力),六個月內只成交 2 筆。在野澤,我觀察了 9 筆條件相近的物件,同一時期有 6 筆成交或進入「洽談中」。如果將來需要快速脫手,這種速度差異就很關鍵。

志賀高原與野澤溫泉物件的實際租金報酬率與住宿率是多少?

野澤溫泉村內經營良好的民泊,在冬季旺季 (12–3 月) 住宿率可達 45–60%,3–4 間臥室的房型每晚房價為 ¥50,000–120,000;志賀高原走廊一帶的物件冬季住宿率通常為 35–50%,同級房型每晚 ¥40,000–90,000。真正的差距出現在淡旺季之間:野澤在 5–10 月仍有 20–30% 住宿率,靠的是健行、溫泉文化與眾多回頭客。湯田中與澀溫泉以外的多數志賀高原物件,則會掉到 10–18%,除非你明確鎖定雪猴公園 (地獄谷 Jigokudani) 的客群。

在東京的 Airbnb 遇到一家澳洲人,他們說特地訂了野澤一週,因為「就算纜車停駛,村子還是很有活力」——說實話,這種全年的活力會直接反映在訂房日曆上。湯田中有一定吸引力,澀溫泉的九座公共浴場和鄰近地獄谷也加分不少,但靠近雪場山麓的物件吃不到這些好處。

2025–2026 年的總租金報酬率 (gross yield) 估計如下:

• 野澤溫泉(村中心):總報酬率 4.5–7.5%,前提是自行管理,或有稱職的當地物業管理人。超過 ¥60M 的物件很少突破 5%,除非你經營的是提供餐飲的合法民宿。
• 志賀高原走廊(湯田中/澀):總報酬率 3.8–6.2%,高標需要全年行銷、英文訂房支援,以及前往各雪場的接駁安排。
• 志賀高原山麓(公園範圍內或附近):總報酬率 2.5–4.8%,極度偏重冬季。除非打算大量自用,否則作為純投資物件很難有像樣的報酬。

扣除管理、清潔、水電、保險與固定資產稅後,淨報酬率會再降 1.5–3 個百分點。對不想親自管理的外國屋主來說,這兩處都不是現金流機器。你買的其實是生活方式、長期增值,以及自己也能使用的選擇,而不是兩位數的報酬。

外國買家在志賀高原或野澤溫泉買房需要多少頭期款?

非居住者的外國買家通常需要 30–50% 的頭期款,而且多數日本銀行完全不會為非居住者的投資或第二住宅提供貸款。實際需要多少,完全取決於你的居留身分與收入:

1. 永久居留者或擁有穩定日本國內收入的日本公民:頭期款約 0–20%(貸款成數 80–100%)。適用一般房貸利率(截至 2026 年初,浮動 0.4–1.2%,固定 1.2–1.8%)。與你在東京或大阪購買自住房屋所能取得的融資相同。
2. 持有非永久居留簽證(工作簽證、配偶簽證等)且在日本就業者:頭期款約 20–30%,視銀行而定有時會提高到 40–50%。利率相近,但審核較嚴,通常需要 3–5 年的日本報稅紀錄。
3. 非居住者的外國人,或沒有日本收入的買家:頭期款約 30–50% 以上,絕大多數銀行不會放貸。少數地方銀行與信託銀行會個案評估,但利率約 2.5–4%,文件繁雜。這類外國買家有不少是付現,或在母國安排融資。

在我與野澤及山之內町多位不動產仲介的交談中,卡死最多交易的是融資問題,而不是價格。如果你是非居住者的外國買家,請規劃以現金或相當高額的頭期款購買。少數願意貸款給非居住者的銀行,比起志賀高原更偏好野澤與白馬,因為那兩處的轉售流動性較好,帳上的可比成交案例也更多。

志賀高原與野澤溫泉的國立公園與土地使用分區限制有何不同?

志賀高原多數雪場山麓位於上信越高原國立公園內,新建、擴建與外觀變更都需取得環境省 (環境省) 的許可,並須遵守嚴格的設計與環境標準。野澤溫泉村則在國立公園範圍之外,因此土地使用分區依一般市町村規範——仍有管制,但寬鬆許多。

這是投資人面臨的最大結構性差異。在志賀高原的山麓區域(尤其是一之瀨、蓮池、奧志賀),你不能單純買地就蓋。許可審核需要 6–18 個月,設計必須採用天然建材與低調色系,建築面積受到限制,有些分區甚至直接禁止新增觀光住宿設施。國立公園的劃定保護了景觀,卻也凍結了供給,扼殺了再開發的彈性。

湯田中與澀溫泉——也就是多數志賀高原投資人實際購買的地方——位於公園範圍之外,適用山之內町一般的土地使用分區。這與野澤的市町村規範相當:只要取得一般建築許可,就能在退縮距離與高度限制內整修、擴建與變更用途。這也是為什麼志賀高原附近幾乎所有外國人持有的民泊都在湯田中或澀溫泉,而不是在雪場山麓上。

哪個雪場人比較少?志賀高原與野澤溫泉吸引的是哪種旅客?

志賀高原在週末與假日明顯比野澤溫泉不擁擠,尤其是前往奧志賀、熊之湯或東館山這類外圍雪場時。野澤是單一山頭的配置,所有人都會經過同一個山麓與中途站;2 月的忙碌週六,搭乘長坂纜車 (Nagasaka Gondola) 要排 10–15 分鐘。志賀則把人潮分散到 18 個雪場。我在假日週末滑過燒額山與丸池,到了下午整條雪道幾乎都是自己的。

兩地的旅客組成也不同:

• 志賀高原:75–80% 為日本國內滑雪客(家庭、大學社團,以及追逐橫手山陡坡的資深滑雪者)。外國旅客持續增加,但仍屬少數。英文標示與服務正在改善,但除了主要的一之瀨山麓之外仍不完整。
• 野澤溫泉:40–50% 為外國旅客,以澳洲人為主,其次是歐洲與北美旅客。村裡有 20 多間西方人經營的酒吧、餐廳與民宿,英文通行無阻,整體氛圍更國際化。

對不動產投資人來說,這個差別很重要。野澤的外國旅客本來就習慣預訂民泊、用英文溝通,也能接受西式的每晚房價。志賀高原的國內客群則常偏好含懷石料理 (kaiseki) 的傳統旅館——外國屋主若不聘請全職員工,很難做到。

志賀高原與野澤溫泉一週滑雪行程要花多少錢?

2026 年 2 月兩位成人七晚滑雪行程,含纜車券、中價位住宿、餐飲與東京往返交通,志賀高原約 ¥280,000–380,000,野澤溫泉約 ¥320,000–450,000。如果自己煮一些餐點,並選擇雪季初期或末期的日期,差距會縮小,但野澤的餐廳與酒吧文化讓自炊比較沒那麼吸引人,也比較少人這麼做。

志賀高原與野澤溫泉不動產投資有哪些主要風險?

兩個市場都有氣候風險、法規風險,以及日本滑雪區不動產對外國資金而言仍屬新興資產類別的根本挑戰。不過,風險的落點並不相同:

志賀高原/山之內町的風險

• 國立公園法規變動:如果環境省調整政策——更嚴格的建築限制、新的環境影響評估要求——你的再開發選項就會縮減。國立公園法是無法靠遊說或訴訟繞過的。
• 住宿集中在特定季節:民泊全年營收的 65–75% 來自 12–3 月。雪季短或冬季雪況不佳,在這裡受到的打擊比野澤更大,因為野澤的溫泉與村落文化能帶來更多淡季需求。
• 轉售流動性:志賀高原的外國買家群很小。要賣出,就得等那一位對該物件有興趣的日本買家,或那一位做足功課的外國買家。請規劃至少持有 7–10 年以上。
• 設施老舊:湯田中與澀溫泉的許多旅館與民宿建於 1960–1980 年代,溫泉管線老化、電氣設備過時,耐震標準也有落差。老物件若要大幅整修,請預留 ¥3M–8M 以上的預算。

野澤溫泉的風險

• 漲幅已反映在價格中:野澤的土地與房價在 2017 至 2025 年間上漲約 40–60%(依刊登資料與當地仲介報告估計)。你買在循環週期的高點,而不是起點。
• 競爭與供給過剩風險:2020 至 2025 年間,野澤新開了 30 多間民宿與民泊改建案。若供給持續增加,而外國旅客成長停滯,住宿率與房價都會被壓縮。
• 社區與法規反彈:野澤的傳統旅館家族與新進的外國民宿經營者之間出現過摩擦。村方正考慮對民泊許可與翻修的設計審查採取更嚴格的要求。這並非空談——京都與二世谷已經收緊了規定。
• 氣候與雪量穩定性風險:野澤的山麓海拔只有 565 m,遠低於志賀高原。多年的暖化趨勢可能降低村落層級的穩定積雪,迫使業者投入更多造雪,或縮短雪季。

我該投資志賀高原還是野澤溫泉?

如果你想要更強的租賃需求、更好的轉售流動性、全年住宿的潛力,而且願意為成熟市場付出溢價,請選野澤溫泉。對打算雇用物業管理公司、偶爾造訪,並可能在 5–10 年內轉售的外國買家來說,這是比較安全的選擇。

如果你想要較低的入手價格、較少的競爭、更深入的傳統溫泉文化,並且已準備好長期持有、親自管理,也接受轉售可能需要時間,請選志賀高原(湯田中/澀走廊)。如果你打算大量自用、會說一些日文,或鎖定雪猴公園加溫泉、想要比野澤更安靜的小眾但持續成長的旅客,志賀高原會更適合。

以我自己的盤算來說——我還在試算數字,尚未出價——湯田中略勝一籌,因為我重視溫泉的道地感、鄰近地獄谷,而且仍能找到 ¥25M 以下、不必整棟打掉重練的物件。但我也很務實:淡季我得自己管理,每隔幾週從東京開車上來,而且接受前幾年的淨報酬率只有 2–3%。這並不是每個人都能承受的風險。

如果你想要被動收入與輕鬆的融資,2026 年這兩個市場對外國買家都做不到。但如果你想在日本的滑雪地帶站穩腳跟,追求長期增值潛力與自用的附加價值,志賀高原與野澤溫泉都行得通——你只需要誠實面對,哪些取捨對你最重要。