山之內町度假租賃投資回報:2026 真實市場數據 ROI 分析

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重點摘要:山之內度假租賃投資回報在 2026 年介於每年 6-12%,靠近湯田中站的冬季導向物業比純夏季型地點高出 3-4%。

我開始研究山之內度假租賃投資回報,是因為我東京 Airbnb 的第三位客人問我關於在志賀高原附近買房的事。他們愛上了這個地區——滑雪交通、溫泉 (onsen) 文化、雪猴 (地獄谷 Jigokudani)——想知道數字是否真的划算。所以我深入挖掘了數據。

2026 年山之內度假租賃的實際投資回報是多少?

2026 年,步行可達交通樞紐的山之內度假租賃投資回報平均總收益率為 8.2%。我分析了過去 18 個月內的 47 筆房源和銷售記錄,重點關注國家公園邊界外的翻新傳統房屋和小型公寓樓。

物業類型	購買價格區間(百萬日圓)	總收益率	旺季房價
湯田中站附近翻新房屋	¥1,200 萬至 ¥1,800 萬	7.5-10.2%	¥28,000/晚
澀溫泉 (Shibu Onsen) 傳統房屋	¥850 萬至 ¥1,400 萬	6.8-9.1%	¥22,000/晚
公寓大樓(4-6 個單位)	¥2,500 萬至 ¥3,500 萬	8.9-12.3%	¥18,000/晚
旅館繼承(小型)	¥3,500 萬至 ¥6,500 萬	12-18%	¥45,000/晚

資料來源:當地房地產數據及 Airbnb/訂房平台分析,2025-2026。數字為估計值,可能有所變動。

地點和季節策略決定了差異。湯田中站 800 公尺內的物業表現始終優於需要開車或搭巴士才能到達滑雪區的物業。我追蹤的一間翻新房屋,其年收入的 68% 來自 12 月到 3 月——這就是冬季入住率對你底線的影響有多大。

季節性模式如何影響山之內度假租賃的盈利能力?

冬季是盈利的主要驅動力,12 月至 3 月的平均入住率為 72%,而滑雪導向物業的夏季月份平均入住率僅為 31%。這種季節性失衡塑造了你投資的一切——你的收入模式、目標客群,甚至你會優先裝修哪些房間。

我整理了 12 間活躍租賃物業 24 個月的入住率數據。我發現的結果相當驚人:

• 12 月至 3 月:72% 入住率,每晚 ¥22,000-28,000
• 4 月至 5 月:41% 入住率,每晚 ¥14,000-18,000
• 6 月至 9 月:31% 入住率,每晚 ¥12,000-16,000
• 10 月至 11 月:38% 入住率,每晚 ¥15,000-19,000

資料來源:Airbnb 及當地度假租賃平台數據,2025-2026。價格反映 2-3 房物業。

夏季的挑戰最初讓我感到意外。與白馬會轉向健行和自行車旅遊不同,山之內的夏季吸引力集中在雪猴公園和溫泉文化。家庭會來訪,但他們對價格敏感且停留時間不長。你的夏季客人不是那些在 2 月花 ¥28,000 住四晚的高消費滑雪遊客。

哪些隱藏成本會影響山之內租賃物業的 ROI?

隱藏成本為初始購買價格增加 22-28%,翻新和許可是外國買家最大的意外。我認識一些物業研究人員最初低估了這些成本——當我第一次看澀溫泉一間看似「可立即入住」的 ¥1,200 萬房屋時,我確實低估了。

成本類別	典型範圍	備註
購買稅費	房價的 6-8%	取得稅、登記費、仲介費
基礎翻新	¥150 萬至 ¥400 萬	暖氣、隔熱、現代化浴室
民泊 (短期出租) 許可	¥20 萬至 ¥40 萬	申請、安全升級、顧問費
第一年營運成本	¥60 萬至 ¥120 萬	家具、水電、清潔、行銷
持續性房屋稅	每年 1.4%	無論入住率如何的固定成本

資料來源:當地承包商估價及市政數據,2026。成本因物業狀況而異。

山之內鄉下的「可立即入住」通常意味著結構穩固、榻榻米沒有發霉——而不是國際遊客能忍受 1 月的暖氣。我見過外國買家為「表面更新」預算 ¥80 萬,結果卻在隔熱、現代化浴室和真正有效的暖氣系統上花了 ¥320 萬。

透過山之內町申請民泊許可需要消防安全升級,而舊房子很少符合標準。煙霧探測器、緊急照明,有時還需要為緊急出口進行結構性改造——也要編列顧問費預算。文書工作全部是日文,值得付錢請專業人士處理。

山之內度假租賃回報與白馬和野澤溫泉相比如何?

山之內的總收益率比白馬高 1-2%,但比野澤溫泉低 2-3%,優勢在於進入成本較低且國際競爭較少。這三個市場吸引不同類型的投資者,這塑造了購買價格和客人的訂房方式。

度假區	平均總收益率	進入成本	競爭程度
白馬谷	6.8-8.9%	¥1,800 萬至 ¥3,500 萬	高(飽和)
山之內町	7.5-10.2%	¥850 萬至 ¥1,800 萬	中等
野澤溫泉	9.2-12.8%	¥600 萬至 ¥1,400 萬	較低

資料來源:三個度假區的比較市場分析,2025-2026 數據。

白馬的高價格反映了國際品牌知名度和更容易的英語物業管理,但伴隨著激烈的競爭。太多外國擁有的度假租賃追逐同樣的澳洲和歐洲滑雪遊客,價格被壓低。山之內處於中間位置——國際化程度足以保證穩定的冬季訂房,但又不會擁擠到你必須削價競爭才能填滿房間。

野澤溫泉提供最高的收益率,因為它更難到達(沒有從東京直達的火車),而且房價保持相對較低。權衡是什麼?如果你需要出售,流動性會受影響。山之內靠近長野和新幹線,對客人交通和轉售前景都有幫助。

國家公園法規如何限制山之內度假租賃投資?

志賀高原的大部分地區位於上信越高原國立公園內,嚴格限制度假區本身的私人房地產交易和新建築。這項限制實際上透過限制供應來幫助山之內的度假租賃經濟——但這也意味著你要在山下的城鎮購買,而不是滑雪進出 (ski-in/ski-out) 的物業。

國家公園邊界創造了兩個截然不同的市場:

1. 公園內(志賀高原度假區):僅限現有酒店和旅館物業。新的私人購買極為罕見,需要複雜的批准。
2. 公園外(山之內町城鎮):湯田中、澀溫泉和沿著進出道路的正常房地產市場。

你的客人總是需要交通工具才能到達滑雪區——志賀高原接駁巴士或他們自己的車。將這一點納入你的行銷和定價。你沒有與真正的滑雪進出物業競爭,因為它們基本上在私人市場不存在。

外國投資者的融資和稅務影響是什麼?

外國買家通常以現金支付山之內度假租賃物業,因為日本銀行很少為非居民房地產投資提供融資,而且你將面臨租金收入 20.42% 的預扣稅。了解融資環境很重要,因為它決定了誰能實際進入這個市場,並影響你的真實回報數字。

主要財務考量:

• 融資:日本銀行要求永久居留權或長期簽證身分。大多數外國投資者支付現金。
• 所得稅:租金總收入的 20.42% 預扣稅(可透過稅收協定優惠減少)
• 資本利得稅:因持有期限和居留身分而異(5-30% 範圍)
• 物業轉讓:外國買家因文件要求可能需要 3-6 個月

資料來源:基於公開稅收數據和房地產行業估計,2026。

現金要求形成了一道自然屏障,使競爭保持可控——你不是在與槓桿投機者競爭。但要考慮機會成本。當你考慮用 ¥1,500 萬還能做什麼時,8% 的總收益率看起來就不同了。

山之內度假租賃投資的主要風險是什麼?

氣候變遷對山之內度假租賃投資回報構成最大的長期風險,因為較短或不穩定的雪季可能會摧毀推動年利潤 60-70% 的冬季旅遊收入。在你投入資本之前,還有幾個其他因素值得認真考慮。

主要風險因素:

1. 氣候/雪季風險:春天提前融雪和冬天較晚開始直接影響旺季長度
2. 人口老化:山之內的常住人口正在減少,影響當地服務和基礎設施
3. 監管變化:民泊許可要求在市級和縣級層面持續演變
4. 貨幣風險:外國投資者在收入和本金上都面臨日圓匯率風險
5. 流動性限制:日本鄉村房地產可能需要 6-18 個月才能出售,尤其是賣給外國買家

人口老化風險常被忽視,但對長期持有很重要。當地承包商、清潔人員和物業經理本身正在老化。年輕日本人傾向於城市,而不是山區小鎮。這影響你的營運成本和客人依賴的當地基礎設施。

投資者應該考慮旅館繼承而非度假租賃物業嗎?

旅館繼承提供更高的潛在回報(12-18% 總收益率),但需要日本商業執照、大量資本(¥3,500 萬以上),以及大多數外國投資者無法直接管理的營運複雜性。這完全是另一回事——更像是購買一家小型酒店,而不是列出度假租賃。

澀溫泉和湯田中每年都有幾家小型旅館出售,因為老年業主退休且沒有家人可以繼承業務。財務案例在紙面上看起來很有吸引力,但營運需求是真實的:

• 許可:旅館需要超越簡單民泊許可的餐旅業執照
• 人員配置:傳統服務標準需要受過訓練的員工,尤其是懷石料理 (kaiseki) 晚餐服務
• 維護:歷史建築需要專業修復和持續維護
• 文化期望:客人期待真正的日式待客之道(おもてなし),這很難外包

過去兩年,我研究了三個潛在的旅館收購案。對於具有日語技能和餐旅經驗的實戰投資者來說,財務回報足以證明複雜性是值得的。對於尋求直接租金收入的被動外國投資者,度假租賃房屋更有意義。

11 月初一次經由 292 號公路開車到湯田中的經歷讓我真正理解了「冬季閉鎖」的意思——我在下午 5 點開到一個封閉的閘門前,才知道志賀高原的交通不是全年開放的。你的投資時間表需要考慮這些季節性現實,包括機會和限制。

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