山之內町綠季民宿出租率:超越冬季高峰的可能性

重點摘要:山之內綠季民宿出租率平均為 45-60%,相比冬季高峰的 85%,主要由登山旅客和全年造訪的雪猴公園遊客所驅動。

大多數人想到山之內町 (Yamanouchi) 的民宿出租,腦中浮現的都是粉雪和滿載的滑雪小屋。我過去也這樣想 — 直到我開始追蹤湯田中 (Yudanaka) 和澀溫泉 (Shibu Onsen) 周邊物業在溫暖月份的出租率數據。我發現的結果讓我驚訝:這裡真的有夏季旺季,只是和冬季不同。

山之內綠季民宿出租率與冬季相比如何?

山之內綠季出租率通常為 45-60%,相比冬季高峰月份的 80-85%。根據當地物業管理公司的公開訂房數據,以及我自己追蹤該區域 Airbnb/Booking.com 房源的結果,這個模式年復一年相當穩定。

我很快學到「雪胎」並不是建議 — 有年冬天我們在平尾下方的路上打滑,一位當地農夫把我們拉出來,拒絕收費,還遞給我們一袋野澤菜。同一位農夫提到他的夏季客人完全不同。「比較安靜,但他們住得更久,」他說。他當時經營一間小型民宿 (minshuku),從那時起我開始注意季節節奏。

季節	平均出租率	平均停留時間	客群特徵
冬季高峰(12-3 月)	80-85%	2-3 晚	60% 日本國內滑雪團
綠季(5-10 月)	45-60%	3-4 晚	60-70% 國際旅客
過渡期(4、11 月)	25-35%	2 晚	以雪猴為主

資料來源:當地物業管理數據與訂房平台分析,2023-2024。數字為估計值,可能依具體位置而異。

誰會在綠季造訪山之內?

夏季山之內主要吸引國際登山旅客和全年造訪的雪猴遊客,家庭停留時間明顯長於冬季滑雪團體。客群組成與冬季以日本國內為主的人潮大相逕庭。

我在志賀高原 (Shiga Kogen) 的第一個夏天,搭乘橫手山 (Yokoteyama) 纜車本來只是為了藍莓,結果看到 360° 的日本阿爾卑斯山景讓我在平台上坐了一小時。錯過了最後一班下山巴士。不過很值得 — 那天我遇到來自澳洲、德國和新加坡的登山團,全都住 4-5 晚來走不同步道系統。

登山與自然旅遊

志賀高原登山網絡從五月下旬開放至十月,吸引認真的戶外愛好者訂下較長住宿。步道包括:

• 白根山(2,160 公尺):從橫手山出發的單日健行,來回 4-6 小時
• 奧志賀自然步道:適合家庭的環狀路線,2-3 小時
• 熊之湯-穗先寺線:多日健行選項,途經溫泉 (onsen) 休息點
• 多個纜車系統可欣賞日本阿爾卑斯景觀:非登山客也能輕鬆抵達

全年雪猴公園需求

地獄谷野猿公苑 (Jigokudani Snow Monkey Park) 全年 365 天營運,這代表即使在較淡月份也有基本需求。夏季遊客通常將公園與志賀高原登山或湯田中、澀溫泉的溫泉巡禮結合。

• 夏季高峰月份(7-8 月):每日約 2,000 名訪客
• 過渡季(5、9-10 月):每日約 800-1,200 名
• 國際旅客:夏季公園訪客的 70-80%

資料來源:地獄谷野猿公苑公布的遊客統計,2024。數字為估計值。

對民宿業主的收益影響是什麼?

綠季每晚房價較冬季高峰下降 30-40%,但較長停留時間與延長的出租期有助於彌補位置良好物業的收益下滑。計算邏輯與純冬季導向的投資不同。

指標	冬季高峰	綠季	影響
平均每晚房價	¥15,000-25,000	¥9,000-16,000	平均 -35%
出租率	85%	52%	平均 -39%
平均停留時間	2.3 晚	3.6 晚	平均 +57%
每筆訂單收益	¥46,000	¥43,200	平均 -6%

資料來源:基於公開市場數據與當地產業估算,2024。數字為估計值,可能依物業類型與位置而異。

營運成本考量

夏季帶來與冬季不同的成本結構:

• 較低暖氣成本:水電費大幅節省
• 增加清潔頻率:較長停留意味更多交接週期
• 維護時機:較佳天氣條件適合物業修繕與升級
• 行銷策略轉變:不同平台與客戶取得成本

山之內民宿全年營運合理嗎?

山之內全年營運相比僅冬季營運可提升整體 ROI 15-25%,但需要不同的行銷策略與客戶管理方式。成功與否主要取決於物業位置以及您想投入多少心力。

位置決定一切

靠近湯田中車站和雪猴公園的物業全年表現遠優於深藏在志賀高原度假區內的物業:

• 湯田中/澀溫泉區域:全年需求強勁,客人交通便利
• 中海拔(平尾區域):良好的夏季登山出入口,全年經營可行性中等
• 高海拔度假村基地:主要以冬季為主,夏季吸引力有限

營運現實檢查

在山之內全年管理民宿 (短期出租) 代表要應對完全不同類型的客人與期望。冬季滑雪團想要的是便利與溫暖 — 夏季登山家庭想要的是在地知識與彈性。這確實比季節性經營需要更多功夫,坦白說,這是讓人措手不及的部分。

山之內與其他山區民宿市場相比如何?

山之內綠季表現落後白馬(夏季出租率 60-75%),但優於更依賴冬季的野澤溫泉(35-45%)。雪猴公園創造了其他滑雪區根本沒有的獨特基本需求。

度假區	夏季出租率	主要夏季吸引力	全年可行性
白馬谷	60-75%	登山車、音樂祭	強
山之內町	45-60%	登山、雪猴	中等
野澤溫泉	35-45%	溫泉、村落文化	有限

資料來源:產業估算與公開訂房數據,2024。數字為估計值,可能有所差異。

主要風險與考量是什麼?

山之內民宿投資帶有特定風險,包括國立公園開發限制、季節性人力挑戰,以及對國際旅遊復甦的依賴。提前了解這些可避免日後代價高昂的驚訝。

國立公園與土地使用分區限制

• 上信越高原國立公園限制:公園邊界內建物改造規範嚴格
• 民泊 (短期出租) 許可:要求依物業類型與客容量而異
• 旅遊促進稅:部分區域對過夜旅客額外收費

市場脆弱性

• 國際旅遊依賴:綠季客人中 60-70% 為外國旅客
• 天氣依賴:夏季天候不佳顯著影響登山需求
• 交通出入:受限於巴士班表與季節性班次減少

我該如何評估特定山之內民宿投資機會?

從分析物業與冬季滑雪出入口及夏季登山/雪猴公園的距離開始,然後以保守的綠季出租率 45-50% 建模。位置決定這個市場的一切。

1. 標記所有出入點:到湯田中車站、滑雪纜車 (lift pass) 基地、步道入口與雪猴公園的距離
2. 研究當地競爭:查看 Airbnb/Booking.com 類似物業與其實際空房狀況
3. 以保守出租率建模:以綠季 50% 為基準,而非樂觀預測
4. 納入營運現實:包含全年營運的物業管理、清潔與行銷成本
5. 了解法規:確認民泊 (短期出租) 許可要求與任何國立公園限制

山之內綠季民宿出租率無法匹敵冬季高峰,但比許多投資人預期的更穩健。登山旅遊與全年雪猴旅客的組合創造出真正的夏季旺季 — 與冬季不同,但對位置正確且期望務實的物業來說是可行的。