山之內町度假出租投資:實際投資報酬率與入住率(2026)

重點摘要:山之內町度假出租投資每年可產生 4-8% 的收益率,但大多數物業在夏季入住率僅 15-25%,且營運複雜度極高。

當我們東京 Airbnb 的一位房客請我協助研究在雪猴公園附近購買度假出租物業時,我以為自己對山之內町 (Yamanouchi) 已經相當了解,能給出靠譜的建議。三個月的市場調查之後,我才意識到自己一直是用遊客的眼光在看這個地方,而不是投資者的視角。實際數字所呈現的故事,跟房地產網站上看到的完全不同。

2026 年山之內町的度假出租投資實際上是什麼樣子?

這裡的度假出租市場運作節奏極為規律:全年營收的 70-80% 集中在 12 月至 3 月之間。其他時期遠遠不及。與東京或大阪這類可能全年保持穩定預訂的城市不同,山之內町運作於滑雪與雪猴的模式,造成月收入的大幅波動。

我分析了該地區約 40 多個活躍的度假出租清單,以下是真正有效運作的物業通常會看到的數據:

季節性是一回事,但真正讓人頭痛的是物業本身的管理。您要處理除雪、1 月份暖氣費可能輕易超過 ¥40,000——說實話,服務不會說日語的客人又增加了另一層複雜性。無論如何,回到金錢面:營運成本才是讓大多數投資者跌倒的地方。

在山之內町購買度假出租物業需要多少成本?

您要準備 ¥15-45 百萬才能買到真正適合作為度假出租的物業,而如果您買的是老舊建築,還要在此之上加上可觀的翻新成本。真正表現良好的物業,往往是位於湯田中車站或澀溫泉核心區域步行範圍內的翻新物業。

以下是我實際評估物業後的發現:

最讓我意外的是,發現除雪和冬季維護的實際成本有多高。距離市中心較遠的物業,每年除雪費用就可能超過 ¥200,000,而這筆錢是從您本應賺最多錢的那個季節的租金收入中扣除的。

您實際上可以從這裡的度假出租投資獲得什麼樣的投資報酬率?

如果物業位置良好且由專業人士管理,您可以看到 4-8% 的年度收益率。許多業主自營的出租物業甚至無法達到 4%。只有在冬季獲得強勁的預訂量,並且控制營運成本不失控的情況下,數字才能成立。

讓我用一個 ¥30 百萬物業的實際例子來說明:

這個「樂觀」數字假設冬季入住率 65%、夏季入住率 25%,以及平均房價——說實話,大多數物業無法持續達到這個水平。當我觀察實際情況時,更多物業的收益率落在 3-5% 的範圍內,而非那些投資網站聲稱的 6-8%。

山之內町哪些位置最適合度假出租?

位於湯田中車站 800 公尺範圍內或澀溫泉中心的物業,在入住率和每晚房價方面都比偏遠地點高出 40-60%。當您面對的是沒有汽車的國際旅客時,便利性遠比擁有最美麗的山景重要得多。

以下是根據實際表現排名的位置:

1. 湯田中車站區域:便利的鐵路連接、餐廳、便利商店。說實話是全年表現最穩定的區域。
2. 澀溫泉中心:歷史魅力,步行可達實際的溫泉 (onsen) 浴場。冬季表現極佳,夏季較弱。
3. 上林溫泉 (Kanbayashi Onsen) 附近:直達雪猴公園 (地獄谷 Jigokudani)。季節性明顯,但旺季時可收取高價。
4. 292 號公路沿線:需要汽車,但可以找到較大的物業。冬季維護成為真正的麻煩。
5. 偏遠山區位置:景色壯觀,但營運上具挑戰性。通常更適合作為個人度假屋而非出租投資。